Zielone światło dla najemców do weryfikacji umów z centrami handlowymi

Sąd Najwyższy opublikował pisemne uzasadnienie wyroku z dnia 28 października 2022 r. (sygn. akt II CSKP 456/22), który dotyczył tzw. opłat operacyjnych naliczanych najemcom przez centra handlowe w sposób dający przywileje głównym najemcom (tzw. anchor tenants).

Istota wyroku sprowadza się do potwierdzenia stanowiska wydanego w przedmiotowej sprawie przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, że zróżnicowane obciążenie kosztami operacyjnymi najemców lokali w centrum handlowym może stanowić czyn nieuczciwej konkurencji naruszający zasadę równego traktowania kontrahentów.

Jak uważa partner zarządzający kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy, adwokat Łukasz Ciskowski kluczowym jest to, że Sąd Najwyższy nie skupiał się na roztrząsaniu tej bezspornej w sprawie kwestii, lecz na ustaleniu sposobu ustalania wysokości odszkodowania dla najemcy oraz podstawy prawnej w tym zakresie. Wskazał w tym zakresie, że ewentualne upusty ze strony wynajmującego (np. w związku z pandemią COVID-19) nie mają znaczenia dla ustalenia wysokości szkody najemcy, a podstawy odpowiedzialności wynajmującego można upatrywać zarówno w odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu czynów nieuczciwej konkurencji, jak również z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Przedmiotowy wyrok i jednoznaczne zapatrywanie Sądu Najwyższego na powyższą spotykaną powszechnie praktykę daje zielone światło najemcom do weryfikacji swoich umów i sposoby obliczania przez najemców tzw. opłat operacyjnych lub innych opłat dodatkowych o podobnych charakterze.

Wydane orzeczenie to reakcja na coraz częstsze spory na linii najemca – wynajmujący związane ze słabą pozycją negocjacyjną najemców mniejszych powierzchni. Kierunek należy oceniać pozytywnie jako wyraz troski o uczciwą konkurencję na rynku najmu powierzchni komercyjnych. Należy spodziewać się kolejnych orzeczeń sądowych wydawanych w sprawach praktyk właścicieli centrów handlowych.