Mieszkaniowe Eldorado okiem dewelopera

Pierwsze półrocze 2021 roku można zaliczyć do rekordowych, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań w Polsce. W największych miastach w tym czasie deweloperzy sprzedali łącznie 39 tys. lokali, czyli o 14% więcej w stosunku do kwartału poprzedniego i o 7,2% więcej w stosunku do pierwszego półrocza 2017 roku – do tej pory uznawanego za najlepszy okres na rynku deweloperskim w historii. Nic nie wskazuje również na to, aby sytuacja w branży nieruchomości uległa zmianie w drugiej części roku. Jakie są przyczyny takiego stanu rzeczy? Sprawdźmy.

1. Winna jest...podaż

Coraz wyższe ceny na rynku mieszkaniowym w Polsce uwarunkowane są m.in. niską podażą, niewspółmiernie malejącą w stosunku do wysokiego popytu. Widać to zwłaszcza analizując warszawski rynek deweloperski – co czwarte mieszkanie sprzedawane jest bowiem w stolicy. Tutaj waśnie podażowe problemy przypadające na II kw. br. dotyczyły niemal wszystkich kluczowych dzielnic, a liczba dostępnych lokali w ujęciu kwartalnym skurczyła się o 13%. Największe spadki dotyczyły Mokotowa, Pragi Południe oraz Woli, oscylując w granicach 18-44%. Korzystny wynik podażowy w tym czasie miał z kolei prężnie rozwijający się Ursus, który z uwagi na dogodne połączenie z centrum miasta stał się ciekawą alternatywą dla innych części stolicy. W ogólnym rozrachunku jednak, biorąc pod uwagę wszystkie dzielnice Warszawy oraz porównując kwartał do kwartału, wynik podażowy na poziomie -18% nie można uznać za nienajlepszy, a wręcz za rekordowo niski. Warto również nadmienić, że Warszawa jest jedyną z sześciu metropolii o tak dużym spadku podaży mieszkań. W takiej sytuacji rozsądne wydają się być jednak decyzje dotyczące zwiększenia ilości gruntów budowlanych na terenie większych miast, które powinny zostać podjęte już teraz, aby uniknąć podobnej sytuacji w innych częściach Polski w przyszłości[1]. 

2. Budowa nieruchomości kosztuje coraz więcej

Materiały budowlane drożeją z miesiąca na miesiąc. Tylko w ciągu ostatniego półrocza ceny w hurtowniach wzrosły o niemal kilkaset procent, a ich dostępność staje się coraz bardziej ograniczona. Śledząc koszty wiodących materiałów dla budownictwa oraz dla domu i ogrodu widać znaczące różnice porównując rok do roku. Dla przykładu ceny w lipcu br. w porównaniu do lipca 2021 roku wzrosły średnio o 8,3% i to na wszystkich grupach towarowych: płyty OSB (+27,5%), izolacje termiczne (+24,1%), dachy, rynny (+12,5%), instalacje, ogrzewanie (+10,9%), otoczenie domu (+10,4%), narzędzia (+9,1%), wykończenia (+9,0%), ogród i hobby (+8,8%), płytki, łazienki, kuchnie (+8,2%), izolacje wodochronne (+7,9%), oświetlenie, elektryka (+7,7%), wyposażenie, AGD (+6,8%), sucha zabudowa (+6,8%), motoryzacja (+5,8%), chemia budowlana (+5,5%), dekoracje (+5,2%), farby, lakiery (+4,9%), stolarka (+4,6%), cement, wapno (+3,8%) oraz ściany i kominy (+2,1%)[2]. Przy tym temacie pojawiają się również różne głosy dotyczące unijnego planu klimatycznego „Fit for 55”, którego celem jest obniżenie emisji dwutlenku węgla w Unii Europejskiej do 2030 roku o aż 55 proc. Zgodnie z nowymi planem i zakładanymi rozwiązaniami wprowadzony zostanie m.in. podatek węglowy na wyroby spoza Unii, który może wpłynąć na kolejny wzrost cen materiałów budowlanych, zwłaszcza cementu, stali czy aluminium. 

3. Inwestycja na lata

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują jednak, że w pierwszej połowie 2021 roku oddano do użytkowania 105,4 tys. mieszkań czyli o 8,6% więcej niż przed rokiem. W ogólnym rozrachunku wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Jakie jest przeznaczenie zakupionych inwestycji? Z łącznej liczby 18 277 mieszkań oddanych do użytku w czerwcu br., 6 985 zachowanych zostanie na własność, z kolei aż 10 695 przeznaczonych zostanie na sprzedaż lub wynajem. Taka sama sytuacja tyczy się nieruchomości, których budowę już rozpoczęto. Z łącznej liczby 25 744 mieszkań, 10 364 są to mieszkania indywidualne, a 14 884 stanowią lokale inwestycyjne[3]. Z czego wynika tak duże zainteresowanie rynkiem nieruchomości? Popyt z pewnością napędzany jest przez nieustanny wzrost cen mieszkań. Analizując duże aglomeracje miejskie i dając za przykład Warszawę, średnia cena za m2 w I kw. 2021 roku wynosiła dla wszystkich dzielnic 10 602 zł, z kolei już w II kw. 11 014 zł, co oznacza wzrost cen o 3,9% i to w ciągu zaledwie 3 miesięcy[4]. Kolejnym czynnikiem przemawiającym za kupnem mieszkania są oczywiście wciąż rekordowo tanie kredyty hipoteczne, a także chęć ulokowania kapitału w bezpiecznym, stałym źródle dochodu.

4. Czy promocje w ogóle się zdarzają?

Rynek nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, przepełniony jest wieloma inwestycjami z różnych półek cenowych. Z tego powodu deweloperzy na różne sposoby starają się zainteresować Klientów swoją ofertą. Jednym z przykładów takich działań są oczywiście promocje, które pomimo rosnących cen i dużego popytu nadal się zdarzają. Przed przystąpieniem do rozmów warto jednak zapoznać się z regulaminem i przeanalizować realną ofertę oraz rabat jaki niesie za sobą akcja promocyjna – Jako deweloper z ponad 11-letnim doświadczeniem w branży nieustannie przyglądamy się sytuacji rynkowej, ale także nastrojom Klientów – czy to w kwestii cenowej czy też ofertowej i lokalizacyjnej. Aby wyjść naprzeciw ich oczekiwaniom organizujemy specjalne działania promocyjne, które nie są podyktowane kwartałami czy porami roku i niemal w każdym miesiącu staramy się zaskoczyć ich ciekawą ofertą. Dla przykładu, tylko w sierpniu w inwestycji Zakątek Cybisa na Ursynowie uruchomiona została specjalna akcja rabatowa „Promocja na lato – inwestycja na lata!”, która obejmuje wszystkie mieszkania w inwestycji. Dzięki temu Klienci mogą nabyć je realnie nawet 57 tys. złotych taniej. – mówi Anna Wojdyga, P. O. Lidera Działu Marketingu i PR firmy Profbud.

Należy również pamiętać, że Klienci mimo rosnących cen nieruchomości nadal są w stanie je negocjować. Oczywiście koszt kawalerki, porównując lokale w jednej inwestycji, będzie niższy niż w przypadku mieszkania dwupokojowego i większego. W takim przypadku cena katalogowa za m2 będzie jednak wyższa, a możliwości negocjacyjne w Biurze Sprzedaży mniejsze. Rozsądną decyzją wydaje się być więc wybór kawalerki w przypadku późniejszej chęci najmu. Jeśli jednak lokal ma stanowić docelowe miejsce zamieszkania i posłużyć na dłużej bardziej opłacalnym wyborem może okazać się większy metraż. Ostateczna decyzja należy jednak do kupującego – wszystko zależy bowiem od możliwości finansowych, lokalizacji czy właśnie przeznaczenia i stanowi indywidualną ocenę oraz wybór Klienta.

[1] Rynek Pierwotny, Rynek mieszkaniowy w Warszawie II kwartał 2021 r.

[2] https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-dla-budownictwa-oraz-domu-i-ogrodu-w-lipcu-i-za-7-miesiecy-2021-r.html

[3] GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-czerwiec 2021 roku

[4] Rynek Pierwotny, Rynek mieszkaniowy w Warszawie II kwartał 2021 r.